借地の更新料

借地の上に建物を長年住んでいる場合に、借地の賃貸借契約期間の満期を前に、地主から契約の更新料の支払いを求められることがあります。

このような場合に、更新料を支払わなければならないのでしょうか?

今回はこの問題について一緒に考えたいと思います。

 

まず、地主と借地の賃貸借契約を結んだ際に、更新料を払う約束をしていた場合は、原則として守らなければなりません。
この点、借地の更新料の支払特約については、消費者の利益を一方的に害し無効として、有効性が裁判で争われたこともありました。

 

しかし、最高裁判所は「賃料と比して高すぎるという事情がない限りは更新料を支払うことは有効である」と判断して、更新料の支払特約が有効であると確認されました。

 

ただ、更新料は、一般的に、借地権価格の3~5%程度が相場といわれ、高すぎると無効になる可能性もあります。

 

一方で、地主と借地の賃貸借契約を結んだ際に、更新料の支払いについて何の約束もしていなかった場合は、原則として払う必要はありません。

地主から、更新料を払う慣習があったと主張された事案で、最高裁が更新料の慣習はなかったと判断したことがあります。

 

借地権は、30年と長期間にわたる場合が多いため、契約書を作っていなかったり、親が契約し内容が分からなかったりするかもしれません。
そのため、借地は、このように契約時に更新料についての合意があったかどうか、はっきりしないケースが少なくありません。

 

この場合、過去に更新料を払ったことがあるか、地主との間で更新料を払うことを認めるような発言をしたかといった多くの事情を聞かないと判断ができません。

地主から請求があったとしても、安易に払わずに、ぜひ近くの弁護士に相談してください。

 

一般的にはまず、賃貸借契約書を探し出し、契約書に更新料に関することが書かれているかを確認してください。

 

借地など不動産を巡るトラブルでお悩みの方は、どうぞお気軽に当事務所までご相談ください。

神戸山手法律事務所 弁護士 津田和之 電話 078-335-5122 メール kobeyamate.law@gmail.com

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