中古住宅の現状有姿取引と瑕疵担保責任

中古住宅を購入した場合に、契約書に「現状有姿（＝不動産や物件を契約時点の「あるがままの姿」で引き渡す取引のこと）取引」という規定がある場合は多く見受けられます。
このような規定がある場合に、住んでからすぐに建物の床下が傷んでいたことがわかったときに、買主は売主に何かいえるでしょうか。

まず、購入した住宅に欠陥があった場合に対処する制度の1つとして「瑕疵担保責任」があります。

「瑕疵担保責任」とは？

中古住宅を購入する際には、十分に時間をかけて物件をチェックしているはずですが、それでも通常の注意ではわからないような欠陥が隠れている場合があります。

中古住宅はあくまで中古であるから、当然前使用者の使い傷みという部分があることはやむを得ません。例えば、雨漏りのある物件であったと購入後にわかった様な場合です。 通常備わっていなければならないのにそれが欠けている状態を「瑕疵」と言います。

この瑕疵が隠れて分からなかった場合に売主が買主に負う責任が「瑕疵担保責任」です。

中古住宅は、前使用者の使用したままではなかなか買い手がつかないため、仲介業者や販売業者も建物にそれなりの費用をかけて改装し、売買しているのが通常です。

現地で物件を確認する際に、当然ながら物件の表面的な検証しか買主としてはなしえないため、その他の事情は売主や仲介業者に聞いていくことになります。重要事項にも記載されていなければならないので必ずチェックしておきましょう。

しかし、それだけではなかなか傷みはわからず、実際に引渡を受けて住んでみて初めてわかるというのが実情でしょう。

住宅に重大な「瑕疵」が見つかったらどうする？

民法では、この「瑕疵担保責任」は隠れた瑕疵を知った時から1年以内、損害賠償請求ができます。 契約後に雨漏りがわかり、その補修が不可能である場合には契約の解除もできます。売主には契約を履行する義務があるので物件が引き渡せない状態ならば買主の権利が損なわれるからです。

この場合、売主がその瑕疵を知っていたかどうかは関係ありません。（ちなみに新築住宅の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって引渡し10年以内で瑕疵があった場合には瑕疵担保責任を負うことになっています）

不動産の売買契約書に免責事項があるとき

ところが、不動産取引で、上記のように売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくありません。

特に中古住宅の場合は最初の居住者が住んでから何年も過ぎていますので、ある程度の物件の傷みなどが存在すると考えられます。

そのため、通常は中古住宅の瑕疵担保責任は売買契約書で免除されていたり、1年など短い期間に設定されていることが多いのです。

本件のような問題が生じたときに、現状有姿売買だから、物件の傷みについては責任を負わない、担保責任（※1）は免除されているのだという主張がときどき行われます。

「現状有姿」の本来の主旨

しかし、現状有姿売買は、契約後引渡までに目的物の状況に変動があったとしても、売主は引渡時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎない、という趣旨を示すために用いられているのであり、それ以上の意味を含むものではないのが通常です。

単に、現状有姿売買との記載があるからといって、これだけをもって、直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責について特約がなされていると言うことはできません。

そのため、売主としては、単に現状有姿と言うだけでなく、売買契約書において、事由原因の如何を問わず瑕疵担保責任は免除されているという特約を入れなければいけないと言うことになります。

瑕疵についての免責記載があったら買主は何も言えない？

では、そのような瑕疵担保責任の免責特約があれば、本件のような場合、買主は一切何もいえないということになるのでしょうか。

まず、売主が業者で買主が消費者という場合には、当該売買契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により買主に生じた損害を賠償する売主の責任の全部を免除する条項は無効とされています。

これ以外でも、たとえば、売主が宅地建物取引業者である場合には、担保責任の期間を２年以上とする場合以外は、担保責任に関し買主に不利な特約をすることは禁止されています。

また、売主がそのような業者でなくとも、重大な瑕疵（欠陥）があることを自ら知っているにも拘わらず買主に故意に告げなかった場合には、免責の特約は信義則に違反しており、無効として責任を追及することができます。

なお、仮に免責の特約はもちろん、売主に瑕疵担保責任を負担させる条項が定められていなかったとしても、民法に従って、売主は瑕疵担保責任を負担しなければならないことになっています。

瑕疵担保責任を問うことができる瑕疵の内容とは？

では、売主が瑕疵担保責任を負担しなければならない場合に、どのような瑕疵について買主は売主の責任を追及できるのでしょうか。

まず、「瑕疵」といえるかです。瑕疵とは、欠陥とも言い換えられますが、判例上は、それがあるために物件価格が少なからず減少すること、またはその物の通常の用途若しくは契約上の用途に少なからず合致しないこととされています。

例えば、自殺物件の場合はこれにあたりますが、裁判例上は、そのような特殊なものだけでなく、建物の外壁のクラック、雨漏りなどや、水道管の破裂、出水事故の危険性、浄化槽からの汚水漏れなどや、宅地の売買契約で地中に隠れていた旧建物の土間コンクリート・建物基礎・産業廃棄物の存在なども瑕疵にあたるとされています。

なお、瑕疵は、隠れた瑕疵、つまり、「通常人が取引上一般に要求される程度の注意をもってしても認識、知見することができない瑕疵をいう」とされていますので、買主が知っている場合とか、通常の注意をもってすれば知り得た瑕疵は担保責任を追及することができません。

担保責任としては、その瑕疵が契約の目的を達成し得ない、つまり、社会通念上修繕が不能である場合には、売買契約を解除することができます。

ただし、そこまで至らない場合には、解除できません。
また、賠償請求としては、売買の成立を信頼して支出した費用を求め得るほか、売主に故意過失があれば完全に履行されたなら取得できた利益も対象とすることができます。

この記事の執筆者：津田 和之 弁護士

神戸山手法律事務所で弁護士に従事する傍ら、関西学院大学　大学院司法研究科教授も務める。また、役職として、加古川市コンプライアンス法務アドバイザー (2013年4月～)、西宮市法務アドバイザー (2015年4月～)、兵庫県児童虐待対応専門アドバイザー (2012年6月～)、加古川市審理員 (2016年4月～)、稲美町審理員(2018年5月～)、三田市オンブズパーソン (2020年4月～)