不動産の「事故物件」と告知義務について

皆さんは，不動産に関して，「事故物件」という言葉を聞いたことはありますでしょうか。

事故物件とは？

「これが事故物件です」というような法的に明確な定義はありませんが，一般的には，孤独死はじめ，事故死，殺人事件，自殺などによって『人が死亡』した物件のことを指します。

そして，こうした事故や事件などの事実は，買主が購入前に知らされていれば，購入対象から外す，もしくは減額交渉を行う可能性が高い原因となる要素（心理的瑕疵）がある物件ということになります。

あいまいだった事故物件の告知義務

こうした事故物件の売却の際に押さえておかなくてはいけないポイントは「告知義務」です。
物件で発生した事件・事故などは，過去の裁判例では，売却時に買主に対して，事故物件であることを告知する義務があるとされています。

万が一告知義務を無視して，後に買主が事故物件であることを知った場合，告知義務違反として損害賠償請求や契約の解除のリスクが生まれます。

ただ，これまで事故物件に関する告知義務は，どこまで負うのか，またいつまで負うのかなどについて，明確なルールがありませんでした。

明確化された事故物件の告知に関するルール

こうした中で，国土交通省は，2021年5月に，入居者が死亡するなどした「事故物件」について，告知事項の範囲や対象などをまとめたガイドライン案を公表しました。

このガイドライン案について，「どんな内容なら告知すべきなのか」，そして「告知が必要な期間はどれぐらいなのか」という2つの観点から確認していきたいと思います。

■ポイント1．自然死は告知不要，孤独死では例外も

ガイドライン案によると，原則として告知すべき事象として挙げられているのは，「居住用物件で，過去に他殺，自殺，事故死が起きた場合」とされています。
これらは「買い主や借り主が契約締結するかの判断に重要な影響を及ぼす可能性がある」として，宅地建物取引業者が調査を行い，判明した事実を告げるべきとしています。

また，原因が明らかではない死が生じた場合も同様に告知すべきだとしています。
一方，これまで告知されるケースもあった「老衰や持病による病死などの自然死」については，これらが自宅における死因割合の9割を占めるなどのことから，告知する必要はないと明記されています。

さらに，事故死の中でも，階段からの転落や入浴中の転倒，食事中の誤嚥など日常生活の中の不慮の事故については，原則，自然死と同様に買い主や借り主に告げる必要はないとしています。

だが，注意しておきたいのはいわゆる「孤独死」についてですが，ガイドライン案では「人が死亡し，長期間にわたって人知れず放置されたことなどで臭気・害虫が発生し，特殊清掃が行われた場合には，告知すべき」と示しています。
これは，自然死については告知する必要はないが，特殊清掃などが入った場合には告知事項として扱われることを意味していますので，注意が必要です。

■ポイント2．賃貸は告知期間3年が目安

告知すべき期間については，これまで明確なルールがなく，「入居者が1回転したら」などとも言われていました。
この点，今回示されたガイドライン案では，賃貸物件で過去に他殺や自殺，一部の例を除く事故死などが発生した場合，その発生から「おおむね3年間」は借り主に対してこれを告げるべきと明記しています。

孤独死などが発生し，特殊清掃が入った場合も，同じくおおむね3年間は告知する必要があるとしています。

他方で，売買契約に関しては，3年間などの期間の定めは設けられていません。
そのため，宅地建物取引業者が調査し，判明した事象について買い主に告げることになります。

不動産売買において、事故物件は瑕疵のある物件にあたるか

一般に、売買において、物件に瑕疵がある場合には、買主は瑕疵担保責任を追及することができ、売買契約の解除権や損害賠償請求権を売主に対して有します。

通常備わっていなければならないのにそれが欠けている状態を「瑕疵」。そしてこの瑕疵が隠れて分からなかった場合に売主が買主に負う責任が「瑕疵担保責任」です。

（※不動産の売買における瑕疵担保責任について詳細な解説は中古住宅の現状有姿取引と瑕疵担保責任をご覧ください）

では、自殺のあった物件などは、物件の瑕疵といえるでしょうか。
裁判例は「売買の目的物の瑕疵とは、その物が通常保有する性質を欠いていることをいい、家屋の場合には、家屋として通常有すべき『住み心地のよさ』を欠くときもまた、瑕疵に該当する」としています。

ただ、他方で、「『瑕疵』とは、通常人において･･･『住み心地のよさ』を欠くと感ずることに合理性があると判断される程度にいたったことを必要とする」とされています。

したがって、自殺があった場所というだけでは必ずしも瑕疵があるということはできず、個別客観的な事情によってくるということになります。

どの程度の年数がたっているか（時間的要因）、売買代金の多寡とか購入目的とかも重要なポイントとなります。また、その事情によって、解除まで要求できるか、損害賠償に請求にとどまるかについても、決まってくるでしょう。

事故物件であることを告知されずに家を買ってしまったら

このような物件であることを売買契約後に知った買主は、売主に対し、売買契約を解除したり、損害賠償請求をしたりすることになります。
法的構成として、瑕疵担保責任、重要な事実を告知しなかったことによる債務不履行責任、不法行為責任の追及が考えられます。

また、だまされたということで詐欺取消や錯誤による無効により契約自体を無効とすることや、消費者契約の場合には、重要事実の不告知ということで取り消しうる場合がありえます。

不動産の賃貸や売買などを巡る法的トラブルでお悩みの方は、どうぞお気軽に当事務所までご相談ください。

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この記事の執筆者：津田 和之 弁護士

神戸山手法律事務所で弁護士に従事する傍ら、関西学院大学　大学院司法研究科教授も務める。また、役職として、加古川市コンプライアンス法務アドバイザー (2013年4月～)、西宮市法務アドバイザー (2015年4月～)、兵庫県児童虐待対応専門アドバイザー (2012年6月～)、加古川市審理員 (2016年4月～)、稲美町審理員(2018年5月～)、三田市オンブズパーソン (2020年4月～)

津田弁護士は神戸山手法律事務所を開業する以前は兵庫県庁にて県庁内唯一の法曹資格者として年間500件の法律相談、住民訴訟事件などの重要な訟務案件や行政不服審査法に基づく審査請求などを担当してきたという経歴を持ちます。 津田弁護士の詳細なプロフィールは神戸山手法律事務所TOPページにある「弁護士紹介　津田和之」の項目に掲載しています。

神戸山手法律事務所の津田弁護士は、理論と実践の両面で、法律問題に精通しています。

• 地方公務員の労災制度において、地方公務員災害補償基金の訴訟担当弁護士を務めていること
• 関西学院大学のロースクールで、労災保険制度を含む社会保障法や行政法の講義を担当していること
• 約２０年間にわたって公務員としての勤務経験があること