賃貸住宅と敷引特約
皆さんが住宅を借りる場合に、賃貸借契約の中で、家主に敷金を払うと同時に、敷引特約が定められていることが多いと思います。
今日は、このような敷引特約について、最近の最高裁の判例を見ながら考えたいと思います。
まず、敷引特約とは、建物賃貸契約における特約であり、原状回復費用などの名目で貸主が、返還予定の敷金から一部減額するための特約といいます。
つまり、この特約により、退去時の借主が、部屋などを汚してしまうと、その清算費用として入居時に預けていた敷金の一部を返還してもらえないこととなります。
ただ、他方で、建物賃貸借契約の場合、日常の損耗による原状回復は、基本的には貸主の負担とされていることから、このような敷引特約の有効性が争われていました。
この問題について、平成２３年３月２４日最高裁第１小法廷は、賃貸物件から退去する際に損傷の有無などと無関係に敷金（保証金）の一部が差引かれる「敷引特約」が、消費者の利益を一方的に損ねる契約条項を無効とする消費者契約法１０条に該当するかどうかが争われた訴訟の判決で、「特約は不当に高額でない限り有効」との初判断を示しました。
この事件では、原告の借主は、入居時に敷金（保証金）として４０万円を納めていたが、退去時に敷引特約に基づき２１万円を差し引かれたため、「部屋の傷や汚れと無関係に一定額を差し引く特約は無効」と訴えていたました。
これに対して、最高裁は「補修費用に充てるために賃貸人が取得する金員を具体的な一定の額とすることは，通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から，あながち不合理なものとはいえず，敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。」として、「特約は原則として有効」とする初判断を示し、差し引かれた敷金の返還を求めた借主側の上告を棄却しました。
この判決により、敷引特約については、敷引の額が不当に高額でない限り有効」ということで、この問題について一定の結論が出ました。
そして、「不当に高額」というのはどの程度のことをいうのかというのが、今後の問題として残されていますが、上記の最高裁判決では、「月額賃料の2倍弱から3.5倍強にとどまっている」として敷引特約を有効としています。
また、最高裁は、別の事件でも、敷引金額が賃料額の「３．５倍程度」は、高額に過ぎるとは言えない、という判断を下しています。
したがって、「３．５倍」という数値は、個々のケースの敷引金額の有効性を判断するにあたり、一定程度は参考になるように思われます（もちろん、では何倍を超えると敷引金額が「高額に過ぎる」ことになるのかは、これらの２つの最高裁の判断からは読み取れませんので、依然として、実際上どの位の金額の敷引金なら有効かは明確でない部分が残りますが）。
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