家賃の減額について

アパートを借りて長年住んでいる方から、周りのアパートに比べて家賃が高いのではないかという相談を受けることがあります。
収入も減っているため、家賃を減額して欲しいという場合に、どうすればよいでしょうか。

今回はこの問題について、考えてみたいと思います。

まず、借地借家法３２条が、建物の賃料増減請求について規定しています。

そこでは、具体的には、建物の賃料が①土地建物に対する租税等の負担の増減②土地建物の価格、その他の経済事情の変動③近傍同種の建物の賃料との比較―により不相当となった場合には、契約の条件にかかわらず、建物の賃料の減額を請求できると規定されています。

本件では「周りのアパートに比べて家賃が高い」ということですので、③に該当し、賃料の減額を請求できる可能性があります。
ただし、比較の対象となる「近傍同種の建物」は、ある程度、契約条件や物件の状況などが共通している必要があり、単に近所のアパートより賃料が高いというだけではこの要件に該当しない恐れがありますので、ご注意ください。

次に、賃料減額を請求する方法ですが、まずは、賃借人から賃貸人に対して、賃料減額を求める意思表示を行う必要があります。
意思表示は口頭でも可能ですが、後に調停や訴訟で請求権行使の時期などが争われる可能性もありますので、内容証明郵便などの書面で行うことをお勧めします。

賃借人が、賃料減額請求の意思表示をすることで、直ちに契約関係が変更され、賃料額も減額されることになりますが、その金額は、必ずしも賃借人が求めた金額になるわけではありません。
当事者間で賃料額についての協議が調う場合には、当事者間の合意により減額された金額が新たな賃料額となります。

調わない場合には、相当な賃料額を定めるため、裁判所に調停を申し立てる必要があります。
調停手続で合意が成立しなかった場合には、訴訟を行う必要があり、裁判所に相当な賃料額を判断してもらわなければなりません。