アパートの雨漏りと修繕義務

借りているアパートが雨漏りする場合に、大家さんに修理を求めることはできるのでしょうか。

賃貸借契約により、賃借人は、定められた時期に賃料を支払う義務（民法６０１条）を負いますが、これに対応する形で賃貸人である大家さんは、目的物を使用収益させる義務（民法６０１条）を負っています。

この場合の使用収益させる義務とは、賃貸人が単に賃借人による使用収益を妨げないという消極的なものにはとどまりません。
賃貸借契約が賃料という対価を支払っているという性質上、賃貸人は賃借人の使用収益に支障が生じないように積極的に配慮する義務が発生します。

その当然の結果として賃貸人は賃貸借の目的物を修繕しなければならないという修繕義務を負担します。
修繕義務は民法上も明文で規定されています（民法６０６条）。
アパートは日常生活の基礎となる場所ですから、雨漏りがしている以上、それを修繕してもらわなければ、そこに住むことはできません。

したがって、賃借人は、賃貸借の目的物に修繕の必要があることを賃貸人である大家さんに遅滞なく通知して（民法６１５条　賃借人の通知義務）大家さんの負担で屋根を修理してもらうことができます。

次に、賃貸人がいろいろと理由をつけて修繕義務に応じない場合はどうすべきでしょうか。

第１は、賃貸人の修繕義務の不履行による損害賠償請求と賃借人の賃料支払い義務とを相殺する方法です。
修繕義務に応じないことは、賃貸人が賃借人に対して負担する義務の不履行に他なりませんから、債務不履行責任として損害賠償が発生します。
そこで賃借人は、損害賠償相当額が賃料から引かれたものと扱って、その範囲で賃料を支払わないと主張できます。

第２に、賃借人が代金を支払って修繕した後で、その費用を賃貸人に請求するという方法もあります。これを費用償還請求権（民法６０８条）といいます。
屋根の修繕費用を支出することは、原状回復のために支出されたものと言えますから、大家さんに対し、費用支出後直ちに必要費償還請求（同条１項）をすることができます。
ただし、費用の償還を求める方法は、賃貸借契約終了後、目的物を返還してから１年以内に請求しなければならないとの期間制限があることに注意が必要です（民法６２２条、民法６００条）。

また、修繕義務や費用償還請求権については、特約によって制限又は排除されている場合もありますから、賃貸借契約を締結するにあたっては、いかなる特約が付されているかをチェックすることも重要です。