賃貸借契約の解除－家賃滞納
住宅を借りている場合に、借主が家賃を滞納すれば、どうなるのでしょうか？
借主は、１ヶ月でも滞納すれば、貸主から契約を解除されるのでしょうか？また、逆に、貸主は、契約解除することができるのでしょうか？
今日は、家賃滞納と賃貸借契約の解除について考えてみたいと思います。
多くの賃貸借契約書には、「賃料を一度でも滞納した場合」あるいは「滞納賃料が2ヵ月分以上に達した場合」には、賃貸借契約を解除することができると記載されています。
このため、賃料を滞納した場合、賃貸人や管理会社から賃貸借契約の解除通知が送られてくることは、決して珍しいことではありません。
問題は、このような賃貸人からの解除が有効かということです。
この点について、法および裁判例は、賃借人の生活の拠点を保護するという観点から、(1)賃料不払いの期間が「一定期間」にわたること(2)無催告でも解除できるのとの特約を定めていない限り、解除の効力が発生するまでに、滞納賃料の催告（請求）をし、滞納解消の機会を与えることを求めています。
(1)の「一定期間」とは、賃貸借契約関係の信頼関係が破壊されたと認められる程度の期間を意味するとされており、その判断は、個別事案ごとにこれまでの経緯や債務不履行の状況などの事情が考慮されることになっています。
したがって、賃料の滞納以外に過去に滞納歴がある場合や用法違反など債務不履行にあたるような事情がある場合などは、短期間でも「一定期間」の要件を満たすと判断されることがあります。
通常は、大家さんからの催告があったことを前提として、賃料滞納の状況、滞納額、使用状況、用法違反、これまでの大家さんとの関係など様々な事情を考慮して、例えば、2ヵ月分の滞納が「一定期間」の滞納と認められる場合は、大家さんの解除が有効と認められることになりますし、「一定期間」の滞納と認められない場合は、大家さんの解除が有効と認められないこともあります。
ただ、賃貸借契約は、貸主が部屋や建物などを貸し、借主がその対価として賃料を支払う契約です。
したがって、借主である入居者が家賃を支払うことはもっとも基本的な義務といえます。
そのため、一般的には、家賃の滞納が数ヶ月にわたり、入居者に未払い分の家賃を払おうという誠意がまったくなく、やむを得ない理由（高額な治療費を支払うためなど）がなければ、未払い分の賃料を請求（催告）した上で解除が認められる可能性は高いといえるでしょう。
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